Les vices cachés dans le domaine de l’immobilier

En complément des questions de financement et des formalités administratives, concernant un projet immobilier, il est essentiel de porter une attention particulière aux vices cachés. 

Qu’est ce qu’un vice caché et quel recours ?

Le vice caché d’un point de vue légal

Pour qu’un vice caché soit reconnu, la loi (Code civil – Article 1641) se réfère à trois conditions :

• Le vice caché doit exister au moment de l’achat pour considérer l’acquéreur lésé et que celui-ci soit en droit de réclamer réparation (financière ou matérielle).
• Comme sa dénomination l’indique, il doit être caché. Autrement dit, il n’est pas apparent. En clair, on ne peut pas le déceler sans une expertise ou un contrôle approfondi.
• Il rend le bien impropre à son occupation ou à toute autre utilisation dont le potentiel est fortement diminué et dévalorisé à la suite du vice caché.

Si ces éléments sont réunis, le vice caché provoque un vice de consentement susceptible d’entraîner la nullité du contrat de vente et, par conséquent, l’annulation de l’achat. Attention à ne pas le confondre avec un vice dissimulé qui, lui, met en cause une nuisance volontaire de l’ancien propriétaire.

 

Les différents vices cachés d’un bien immobilier

Les vices cachés peuvent provenir de nombreuses situations. Ils concernent aussi bien l’intérieur du logement que le terrain de la propriété. De même, les équipements propres à l’occupation saine des lieux entrent en ligne de compte. Ainsi, on retrouve une grande disparité dans la nature des vices cachés. Parmi les plus courants, on trouve:

• une infestation de termites non déclarée et non traitée ;

• un chauffage hors d’usage ;

• des problèmes d’humidité dus à un défaut d’étanchéité ;

• le sous-sol du terrain pollué ;

• la charpente d’une toiture en mauvais état ;

• les fondations fragilisées ou défectueuses…

Le vice caché peut donc se présenter sous forme d’une malfaçon, d’un défaut d’entretien, d’un dysfonctionnement lié à l’équipement domestique, d’un état vétuste ou encore d’une dégradation matérielle avancée.

 

Quel recours en cas de vice caché avéré ?

Fort heureusement, la loi prévoit un recours légal pour l’acquéreur. Il peut ainsi bénéficier de la garantie des vices cachés sous certaines conditions.

Après avoir apporté la preuve du vice caché, il possède un délai de deux ans pour engager une procédure auprès du tribunal de grande instance. Pour réparer le préjudice, deux possibilités de dédommagement sont envisageables.

La première autorise l’annulation de la vente, la restitution du bien et le remboursement intégral de son investissement.

Cela inclut les frais divers générés par la transaction. La seconde solution consiste à conserver le bien tout en renégociant son prix d’achat. La présence d’un avocat est donc recommandée pour se faire accompagner lors des procédures judiciaires et des expertises.